Выбор места для будущего магазина – один из важнейших вопросов для предпринимателя. На него во многом влияют ассортимент и специализация торговой точки, от локации зависит проходимость, востребованность и доходы.
Помещение в собственности – это скорее исключение для торгового бизнеса. Если предпринимателю повезло и у него есть нежилое помещение под магазин, то выбор специализации можно спокойно делать, исходя из локации. Но чаще предприниматель все же ищет место под магазин в надежде найти идеальное помещение под свои запросы: проходимость, площадь, оснащение, инфраструктура, технические характеристики, стоимость аренды, наличие конкуренции и пр.
Для магазина важны следующие параметры:
Высокая проходимость. Это должен быть не просто поток людей, а именно целевая аудитория. Сомнительная идея – открыть магазин товаров для новорожденных в районе, где в основном живут пожилые люди. Пусть помещение там и вдвое дешевле, чем у конкурентов.
Подходит для коммерческого использования и соответствует законам о зонировании. Например, в многоквартирных домах нельзя продавать строительные материалы, синтетические ковры, автозапчасти и автошины.
Наличие конкуренции. Важно проанализировать ассортимент потенциального конкурента и его возможности. Кстати, есть примеры, когда продуктовые магазины успешно соседствуют с сетевыми магазинами и получают их трафик. На этом, к примеру, строится концепция «Фермерских островков».
Прилегающая территория должна быть чистой, освещенной, иметь хорошие подъезды и парковку, особенно, если предполагается, что покупатели будут приезжать на машине. Для мам с колясками важны пандусы, стоянки для велосипедов и детских колясок. Важна и видимость самого магазина с расстояния.
Стоимость аренды: стоит заранее узнать, что включено в цену: коммунальные услуги, клининг, охрана и пр., кто отвечает за ремонт, вывоз мусора. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж. Важно не забыть внести все договоренности в договор.
Технические характеристики: в зависимости от ассортимента есть требования СанПиН к площади, высоте потолков, освещению, пожарной безопасности, возможности размещаться в жилом доме. Так, магазин промышленных товаров рекомендуется размещать в помещениях с высотой потолка менее 2,5–2,7 м. Также важны наличие вентиляции, кондиционеров, водоснабжения, освещения, отопления, санузлов, есть ли необходимая электрическая мощность для подключения оборудования. Для крупногабаритного товара важны размеры дверей.
Условия использования – дин из главных вопросов. Важно заранее обговорить с владельцем возможность аренды под определенный ассортимент, график работы, отсутствие обременений и пр. Кроме того, в договоре могут быть прописаны штрафы за несоблюдение графика работы (частая практика для торговых центров), мусор на территории и пр.
Ремонт и общее состояние.Важно самому провести визуальный осмотр на предмет возможных коммунально-бытовых проблем. Полуподвальные и подвальные помещения иногда затапливает в непогоду. Стоит посмотреть на магазин глазами покупателя с точки зрения удобств, продумать зоны погрузки и разгрузки товаров, подъездные пути.
Самостоятельно найти помещение можно на сайтах объявлений, агентств недвижимости, в отделах продаж торговых центров. Также можно обратиться в администрацию района для аренды муниципальной недвижимости.
При заключении договора необходимо изучить все условия и посоветоваться с юристами. Предприниматель должен убедиться в надежности арендодателя. Судебные тяжбы с прошлыми арендаторами – это повод тщательнее взвесить все «за и против». При заключении договора субаренды, важно убедиться, что у арендатора есть право заключать договор.