Как расторгнуть обременительный договор аренды: опыт предпринимателя | Портал малого и среднего предпринимательства РС(Я)

Не все арендодатели готовы по соглашению с предпринимателями расторгнуть договоры аренды досрочно. Нередко возникают ситуации, когда владельцы торговых центров (ТЦ) или других крупных объектов недвижимости стараются поставить мелких арендаторов в зависимое положение и вынуждают их согласиться на обременительные условия. Но у МСП есть инструменты защиты. Эксперты «ОПОРЫ РОССИИ» разобрали случай из судебной практики, когда малый бизнес успешно отстоял свои права. В статье приводим алгоритм действий предпринимательницы, которая отстаивает право на расторжение договора аренды из-за неравенства переговорных возможностей.Если стороны не могут договориться, то решать вопрос придется через суд. Так пришлось действовать предпринимательнице, которая приобрела салон красоты в арендованном помещении.

Как действовала предпринимательница

В первую очередь, владелица салона красоты направила арендодателю протокол разногласий. Но его сразу отклонили. Тогда, чтобы получить доступ в помещение и в дальнейшем вывезти оборудование, предпринимательница была вынуждена пойти на уступки и согласиться с условиями ТЦ. В итоге салон красоты внес арендную плату за один месяц. При этом арендодатель стал препятствовать допуску в арендованное помещение, требуя внесения дополнительных сумм, предусмотренных договором (эксплуатационный сбор, обеспечительный платеж и т.д.). Предпринимательница в присутствии свидетелей составила акт, что ее не пускают в салон. Затем она оплатила всю сумму по договору, чтобы беспрепятственно демонтировать и вывезти оборудование. После освобождения помещения владелица салона красоты предложила арендодателю оформить соглашение о расторжении договора аренды. То есть, готова была оплатить несколько недель фактической аренды по новой цене без дополнительных сборов. Однако ТЦ на это предложение не ответил. Тогда предпринимательница обратилась в суд с требованием о признании договора расторгнутым с момента заключения.

Позиция суда

По общему правилу, арендаторы вправе расторгнуть договор аренды через суд, если для этого есть соответствующие обстоятельства (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, арендодатель не дает завезти товар и использовать помещение по назначению. Также можно привести довод, что проявились недостатки, о которых было неизвестно во время приемки помещения: сильный запах краски из соседней мастерской отпугивает посетителей и т.д. В данном же случае владелица салона красоты ссылалась на неравенство переговорных возможностей при заключении договора аренды. И в кассационной инстанции учли позицию предпринимательницы.

Судьи посчитали необходимым учесть, что истец был вынужден заключить договор с обременительными условиями. Предпринимательница была слабой стороной договора, так как процесс демонтажа и вывоза дорогостоящего оборудования требовал значительного времени. При этом истец предпринимал попытки согласовать разумные и приемлемые условия. В таком случае допустимо требовать расторжения договора, даже если он не относится к договорам присоединения (п. 2, 3 ст. 428 ГК). Кассация отменила предыдущие решения по делу и отправила его на пересмотр, так как суды первой и второй инстанций не дали оценку этим доводам.
Конечно, решить спор с арендодателем в досудебном порядке выходит быстрее и эффективнее: данное дело длится уже более года. Но если одна сторона не идет на уступки, малый бизнес может использовать новый аргумент в свою защиту в спорах. Прикрепляем к материалу постановление суда. Новое рассмотрение дела в первой инстанции назначено на 26 августа 2024 года.

Источник